12个月45%预回报率，可能是英国史上最高小旧改投资赚钱机会【走近英国7】

【前言】：

本平台连续3次推介英国伦敦“百万做小开发商”的投资机会，招募提前完成。参看：

各位粉丝务必跟踪。类似机会只要有（英国改造小项目普遍，投资需求资金300-1000万人民币之间，所以，基本不会吸引国内资金），本平台就会推送。

英国法律严明！类似的投资有严格的律师、法律制度跟进。投资者：定金20%，其余款项3周内到位。

这次推荐的项目：

项目名：Clapton Square

房间：6

投资：总30万英镑（国内允许3个股东分享）

周期：12个月

预利润：45%

（BTW，在国内你还有房价1年涨45%的机会吗？未来10年基本都难，保值稳升值没问题。如果要投资地产，最近十年做海外投资是最赚快钱的选择。不过，有必要提醒：最好是富裕的资金，作为国际资金配置。将钱留存海外，钱生钱。人民币不断上涨，多年后再调回国内，赚汇率也是一大赚。）

来自英国开发商项目、成本、利润核算等源文件如下：

项目为现有楼宇翻新工程，整体涉及6套住房共2714ft（252.17m），包括1个开间、4个1房和1个2房。项目为2类历史建筑，本次主要进行内部翻新的工作。

项目位于伦敦东 2 区的Hackney Down，地理位置优越，10分钟的步行路程即可到达Hackney Down与Hackney Central轻轨站，20分钟内通达伦敦老金融区Liverpool Street和东伦敦最大的购物中心Westfield。

整体项目周期为12个月，2017年10月开始建设。股权投资的投资回报率为45.0%。本项目的整体资金需求为£300,000。

Location

项目的地理优势  

项目位于Hackney行政区的中心地带，区市政厅、医院、歌剧院、运动场所等基础设施都集中于此。除门前的小型英式经典社区公园外，项目的西北面5分钟步行路程即可到达Hackney Downs市政公园。

图1：项目所在地及周边环境

1. 轨道通行

项目向西南步行约10分钟即可到达Hackney Downs与Hackney Central轻轨站，此区域为整个东北伦敦轻轨交通的中心。由此可直达金融中心Liverpool Street。由Hackney Central向东即可到达Stratford，其拥有东伦敦最大的购物中心Westfield，伦敦奥林匹克公园也坐落在此。

表1：项目与附近地铁站距离及交通信息

2. 周边环境

项目处于Hackney行政区的中心地带，周边基础设施完备，市政厅、歌剧院、教堂等近在咫尺。南面的商业街拥有独具特色的咖啡店与餐馆和Sainsbury优质超市。项目的南面，临近Hackney时尚品牌奥特莱斯区域，拥有Burberry Factory旗舰店、Nikki等多家知名品牌进驻。

两大Overground轻轨线在此处交汇，极大地提高了出行便利性，可在20分钟内到达Liverpool Street金融区及Westfield购物中心。

图2：项目与附近核心区域地铁信息图

前往各个核心区域的通行时间：

表 2：项目与核心区域的通行时间表

图3：项目正前方的社区休憩绿地

图4：项目西北面的 Hackney Downs 公园

Planning

项目规划信息  

项目为传统英式社区，建筑环绕中间休憩绿地的形式组成。整栋建筑总共4层6套住房，共2714ft（252.17m），包括1个开间、4个1房和1个2房。

图5：项目正面

本次工程主要针对房屋内部进行翻新，对其结构、房屋布局不涉及变动，所以无需政府审批。现在项目处于整体筹备阶段，计划 2017 年10 月初正式动工。

以下为项目各楼层平面图：

图6：项目各楼层平面图

项目各户型情况：

表3：改造后项目各单元面积表

Cycle & Cost

项目周期及成本测算

1. 项目计划周期

本次项目周期预期为12个月。具体包含6个月主体建造与2个月的内部装修，并且预留了4个月的额外销售周期。

表4：项目周期表

2. 项目成本预算

项目房产购买成本为£1,600,000（未含印花税），整体建成后的销售价格（房产总值）预估为£2,540,000，可获得的银行贷款金额为£1,595,000 (贷款比例约为房产总值的72%）。经测算，本项目的投资资金总需求为£300,000。

整体成本支出预算如下：

表 5：项目整体支出预算表

1.房产购买费用包含印花税和购房时缴交的律师费。

2.市场营销与推广包含项目网站制作、广告宣传等费用。

3.贷款成本包含贷款手续费、12 个月的贷款利息等费用。

4.房产销售中介费为当项目建设完成，项目按照预售价格出售所需支付的中介销售费。

Profit & Risk

利润测算及风险管控

1. 利润测算

项目共涉及6套住房的翻新工程，总面积为2,714ft （252.17m），包括1个开间、4个1房和1个2房。我们根据周边现有房价情况（具体房源对照信息，可在下文查询），预估本次项目每平方英尺的价格预估为£920，总资产价值将达到£2,540,000。

户型信息及预估销售金额如下：

表6：项目各单元价值评估表

项目的整体利润预估情况如下：

表7：项目利润预估表

项目的年投资利润率预期为44.95%（已除去开发方50%利润分成及项目需缴纳的19%公司盈利税）。

2. 风险分析

◆ 区域房价敏感性分析

我们对房价在未来一年内正负 10%的变化情况进行了利润率测算，若项目完成时整体房价较现在提升 10%，则回报率将达到 82%。而即使价格下降 10%，投资回报率仍能保持在 18%。

具体分析如下：

表8：项目价值变动与相应回报率预估表

通过盈亏平衡性计算， 只有区域房价在项目周期一年内下降 15.6%以上，项目无法获得收益。

表9：项目盈亏平衡点测算表

在下文中，我们进一步将伦敦市场的历史表现与以上分析结果进行对比。

◆ 市场风险分析

对比过去十年的历史数据，项目所在位置的房价从未下降超过15.6%，项目亏损几率极低。

根据全球四大房产咨询公司之一KnightFrank，对英国房产敏感度数据的分析，整个英国房产在经历08年金融危机的情况下，仍保持一定的增长，只在2010年出现下调的情况。而16年6月的脱欧公投事件，仅在当季度影响了英国房价，10月开始即刻恢复增长趋势。

图7：英国房价变化敏感度指数折线图

（2009-2017）

这一数据体现了英国房产具有很强的抗风险能力与保值特性。

图 8：伦敦各区域房价增长柱状图

（2009-2017）

项目所在地近10年的平均增长率也保持在每年 5%以上。

在经历脱欧的市场不稳定影响下，Hackney仍然保持稳定增长，说明此区域具有稳定的需求与较强的抗压能力。

◆ 房产销售周期分析

为确保项目按计划完成销售，我们在完工后预留4个月的销售期。通过Rightmove的数据，伦敦近半年的房产销售周期为53-71天，所以项目销售时长较为充裕。

图 9：伦敦房屋平均销售周期柱状图

Price Survey

周边住房市场价格调查

从每平方英尺价格来看，项目预估价格较为保守，基本与现住房市场价格持平。项目利润预测是以区域房价在项目翻新期间零增长为假设基础。

根据英国最大住房销售平台 Rightmove 的信息，我们对该区域附近新房或已售新房的价格进行调查，具体情况如下：

表10：项目周边住房销售信息表

下面是用于对比房源的情况：

以上为Clapton Square项目的整体内容。

本次项目预计2017年10月正式动工，建设周期为12个月，将对6套住房进行翻新，整体资产估值达到£2,540,000，项目回报率保守预估为45.0%。项目总共所需资金£300,000。

具体成本、工期计划及利润以项目实施后数据为准。

该项目的投资会涉及到2%的投资佣金，此费用将以投资总金额计算。

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